Erwerbskosten

🏡 Erwerbskosten beim Immobilienkauf: Das sollten Sie wissen

Beim Immobilienkauf ist der reine Kaufpreis nur ein Teil der finanziellen Aufwendungen. Mindestens ebenso wichtig – und oft unterschätzt – sind die Erwerbskosten (auch Kaufnebenkosten oder Erwerbsnebenkosten genannt). In Summe können diese Kosten leicht auf 10 % bis 15 % des Kaufpreises anwachsen.

Eine realistische Planung Ihrer Finanzierung muss diese Posten von Anfang an einbeziehen – denn jede Unterschätzung kann später zu bösen Überraschungen führen.

🧾 Wichtige Posten der Erwerbskosten im Detail

Nachfolgend finden Sie alle relevanten Kostenblöcke mit typischen Spannen und Einschätzungen:

* Die Zahlen sind als Richtwerte zu verstehen – in Ihrer konkreten Situation kann der Anteil höher oder niedriger ausfallen.

💼 1. Maklerprovision: Wer zahlt was?

• Die Maklerprovision (auch “Courtage”) ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern meist frei verhandelbar.
• Seit dem 23. Dezember 2020 gilt: Wenn ein Makler für Käufer und Verkäufer tätig ist, teilen sich beide die Provision – insbesondere bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.
• Typische Sätze: Gesamtprovision von 3,57 % bis 7,14 %, also oft ~3,57 % auf Käuferseite.
• Hinweis: Banken finanzieren Maklerkosten in der Regel nicht mit, das heißt: Diese Kosten sollten mit Eigenkapital gedeckt werden.

🖋️ 2. Notar & Grundbuch: Pflichtkosten

• In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden – ohne diesen Schritt ist der Kaufvertrag rechtlich unwirksam.
• Die Notarkosten sowie alle damit verbundenen Gebühren (z. B. Überwachung des Zahlungsverkehrs, Entwurf von Verträgen, Kosten des Notaranderkontos) betragen typischerweise 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises.
• Für den Eintrag ins Grundbuch kommen zusätzliche Grundbuchkosten hinzu – rund 0,5 % des Kaufpreises.
• Der Notar rechnet meist gemeinsam mit den Grundbuchkosten ab.

🏷️ 3. Grunderwerbsteuer: Der große Brocken unter den Erwerbskosten

• Diese Steuer fällt einmalig beim Eigentumswechsel an und ist eine Ländersteuer – daher variieren die Sätze je nach Bundesland.
• Aktuelle Bandbreite: 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises.
• Beispiel: In Bayern liegt der Satz bei nur 3,5 %, in Nordrhein-Westfalen beträgt er 6,5 %.
• Die Grunderwerbsteuer ist bei Eigennutzung nicht steuerlich absetzbar. Bei Vermietung kann sie jedoch als Werbungskosten geltend gemacht werden.

💰 4. Finanzierungskosten & Zusatzgebühren

Wenn Sie die Immobilie nicht vollständig mit Eigenkapital finanzieren, kommen weitere Kosten hinzu:

• Bearbeitungsgebühren / Disagio: Manche Banken verlangen eine Gebühr für die Kreditbearbeitung
• Bewertung / Gutachten: Für Beleihungs- oder Verkehrswertgutachten können einige Hundert bis über tausend Euro anfallen
• Bereitstellungszinsen: Falls die Bank das Darlehen nur nach Baufortschritt ausbezahlt
• Zinskosten: Abhängig von Zinsniveau, Laufzeit, Tilgung etc.
• Finanzierung von Erwerbskosten: Einige Banken erlauben Vollfinanzierung inklusive Erwerbskosten – meist gegen höhere Zinsen

🛠️ 5. Renovierungs-, Umbau- und Sanierungskosten

• Gerade bei Bestandsimmobilien kommen oft unvorhergesehene Kosten auf Sie zu: Dach, Fenster, Haustechnik, Energieeffizienzmaßnahmen, Fassade etc. -> siehe auch Hauskauf & Sanierung
• Ein finanzieller Puffer von 5 % bis 10 % des Kaufpreises ist hier keine schlechte Idee
• Tipp: Lassen Sie sich vor dem Kauf durch einen Gutachter beraten, um teure Überraschungen zu vermeiden

➕ 6. Weitere Nebenkosten, die Sie berücksichtigen sollten

• Gutachten & Wertschätzungen (z. B. Baugrundgutachten, Bodenanalysen)
• Erschließungskosten (falls Grundstück noch erschlossen werden muss)
• Vermessungskosten
• Umzugskosten, Transport, Zwischenlagerung
• Gebühren für Anschluss an Medien (Wasser, Strom, Abwasser)
• Verwaltungskosten, Versicherung, laufende Lasten vor Übergabe
• Anteilige Rücklagenübernahme (bei Eigentumswohnungen, falls Rücklagen bestehen)

Gerade diese kleinen Positionen summieren sich oft und werden bei der ersten Kalkulation häufig vergessen.

📊 Wie hoch sind die Erwerbskosten insgesamt?

• In der Praxis ergeben sich häufig 10 % bis 15 % des Kaufpreises als Gesamtsumme der direkten Erwerbskosten.
• Manche Quellen nennen auch bis zu 12 % als typische Obergrenze.
• Wenn Sie Renovierungs- oder Modernisierungskosten mit einrechnen, kann der Gesamtaufwand sogar noch darüber hinausgehen.
• Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € können Erwerbskosten zwischen 30.000 € und 45.000 € anfallen.

✅ Tipps zur Optimierung & Vermeidung von Fallen

• Maklerprovision verhandeln – in vielen Fällen sind geringere Prozentsätze möglich
• Maklerfrei kaufen – kein Makler, keine Provision
• Notarwahl prüfen – innerhalb des gesetzlich erlaubten Rahmens gibt es oft kleine Unterschiede
• Gute Finanzierungspartner wählen – manche Banken bieten günstigere Konditionen für Darlehen, die auch Erwerbskosten enthalten
• Genauen Kostenplan aufstellen – inklusive Puffer für unvorhergesehene Posten
• 4baufi Budgetrechner nutzen: So sehen Sie sofort, wie viel Kaufpreis inkl. Erwerbskosten realistisch ist ➝ zum Budgetrechner von 4baufi
• Weiterführende Ressourcen auf 4baufi: Sichtung der Artikel zu Maklerprovision / Courtage und Grunderwerbsteuer für detaillierte Informationen

📌 Fazit: Erwerbskosten früh und realistisch kalkulieren

Die Erwerbskosten sind kein unwesentlicher „Restposten“ – sie können schnell mehrere zehntausend Euro ausmachen und Ihre gesamte Finanzierung auf den Prüfstand stellen. Wer sie von Anfang an realistisch mitplant, spart sich unschöne Überraschungen — und steigert seine Verhandlungssicherheit.

Nutzen Sie Tools wie den 4baufi Budgetrechner, lesen Sie sich bei 4baufi durch die informativen Enzyklopädie-Beiträge, und holen Sie frühzeitig professionelle Beratung ein – idealerweise von einem Finanzierungsexperten, Steuerberater oder Immobilienfachmann.