Beleihungsauslauf

Was genau ist der Beleihungsauslauf – und warum ist er so wichtig?

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, stolpert früher oder später über den Begriff Beleihungsauslauf. Hinter diesem sperrig klingenden Wort verbirgt sich ein entscheidender Faktor bei der Vergabe von Baufinanzierungen in Deutschland: Der Beleihungsauslauf beschreibt, wie viel Prozent des Beleihungswertes einer Immobilie von der Bank als Darlehen bereitgestellt werden – und somit, wie viel Eigenkapital Sie selbst mitbringen müssen.

Wie wird der Beleihungsauslauf berechnet?

Einfach erklärt: Der Beleihungsauslauf ergibt sich aus dem Verhältnis des gewünschten Darlehens zum sogenannten Beleihungswert der Immobilie. Achtung: Der Beleihungswert ist nicht automatisch gleich dem Kaufpreis! Banken rechnen hier oft vorsichtiger und ziehen einen Sicherheitsabschlag von etwa 10 bis 15 % vom Marktwert ab, um sich vor möglichen Wertverlusten zu schützen.

Beispiel:
Sie möchten eine Wohnung für 300.000 Euro kaufen. Die Bank bewertet das Objekt mit einem Beleihungswert von 285.000 Euro. Wenn sie Ihnen einen Kredit mit einem Beleihungsauslauf von 80 % gewährt, erhalten Sie maximal 228.000 Euro als Darlehen. Die Differenz – 72.000 Euro – müssen Sie selbst aufbringen, inklusive aller Kaufnebenkosten.

Warum ist der Beleihungsauslauf so bedeutsam?

Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher das Risiko für die Bank – und umgekehrt. Bei einem Beleihungsauslauf von beispielsweise 90 % trägt die Bank einen Großteil des finanziellen Risikos, da bei einem Zahlungsausfall der Wiederverkaufswert der Immobilie möglicherweise nicht ausreicht, um die Restschuld zu tilgen. Das kann zu höheren Zinsen oder strengeren Kreditbedingungen führen.

Ein niedriger Beleihungsauslauf dagegen – sagen wir 60 % – bedeutet mehr Sicherheit für die Bank und in der Regel bessere Konditionen für Sie. Gleichzeitig setzt ein niedrigerer Beleihungsauslauf voraus, dass Sie über ein höheres Eigenkapital verfügen.

Vorteile eines niedrigen Beleihungsauslaufs

• Günstigere Zinsen: Weniger Risiko für die Bank = bessere Konditionen für Sie
• Mehr finanzielle Flexibilität: Geringere Zinsbelastung über die Laufzeit
• Bessere Chancen auf Kreditzusage: Besonders bei schwankender Bonität

Worauf Sie achten sollten

Der Beleihungsauslauf variiert von Bank zu Bank und hängt stark von Ihrer individuellen Bonität sowie den Sicherheiten ab, die Sie einbringen können. Manche Banken sind bei guten Voraussetzungen auch bereit, Kredite mit einem Beleihungsauslauf von bis zu 100 % zu vergeben – oft aber nur bei sehr guter Bonität oder mit zusätzlichen Sicherheiten wie weiteren Immobilien oder Kapitalanlagen.

Fazit: Der Beleihungsauslauf entscheidet mit über Ihre Finanzierung

Ob Sie gute Konditionen erhalten oder mehr Zinsen zahlen, hängt wesentlich vom Beleihungsauslauf ab. Wer mit ausreichend Eigenkapital arbeitet, profitiert gleich doppelt: durch bessere Kreditangebote und durch geringere monatliche Belastungen. Deshalb lohnt es sich, den Beleihungsauslauf von Anfang an im Blick zu behalten – für eine solide und langfristig tragfähige Immobilienfinanzierung.