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Erbbauzins

🏡 Erbbauzins – Bedeutung, Berechnung und Tipps für Bauherren und Immobilienkäufer

Wer ein Haus bauen möchte, steht oft vor der Frage: Grundstück kaufen oder Erbbaurecht nutzen?
Eine attraktive Alternative zum Grundstückskauf ist das Erbbaurecht, bei dem das Grundstück nicht gekauft, sondern langfristig gepachtet wird. Statt eines Kaufpreises zahlen Bauherren den sogenannten Erbbauzins.

In diesem Lexikonbeitrag erfahren Sie alles, was Sie zum Thema Erbbauzins wissen müssen: von der Definition über die Berechnung bis hin zu den Vorteilen und Nachteilen.

📖 Was ist der Erbbauzins?

Der Erbbauzins ist eine regelmäßig zu zahlende Gebühr für die Nutzung eines Grundstücks, das sich im Erbbaurecht befindet.

  • Statt das Grundstück zu kaufen, pachten Bauherren es für eine bestimmte Zeit (oft 50–99 Jahre).
  • Der Erbbauzins ist vergleichbar mit einer „Miete“ für das Grundstück.
  • Rechtlich geregelt ist er im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).

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💶 Wie hoch ist der Erbbauzins?

Die Höhe des Erbbauzinses wird individuell vereinbart, richtet sich aber in der Regel nach dem Bodenwert des Grundstücks.

  • Durchschnittlich beträgt der Erbbauzins 3–6 % des Grundstückswerts pro Jahr.
  • Die Zahlung erfolgt meist vierteljährlich oder jährlich.
  • Eine Anpassung des Erbbauzinses ist möglich, wenn sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ändern (sogenannte Wertsicherungsklausel).
  • Der Erbbauzins wird im Erbbaugrundbuch eingetragen und kann während der Laufzeit des Erbbauvertrags angepasst werden, oft basierend auf dem Verbraucherpreisindex. 

Beispielrechnung:

  • Bodenwert: 200.000 €
  • Erbbauzins-Satz: 5 %
  • Jährlicher Erbbauzins: 10.000 €

🧮 Erbbauzins berechnen – so geht’s

Die Berechnung des Erbbauzinses ist recht einfach:

Formel:
👉 Grundstückswert × Erbbauzins-Satz = jährlicher Erbbauzins

Tipps zur Berechnung:

  • Achten Sie auf den aktuellen Bodenrichtwert Ihrer Gemeinde.
  • Prüfen Sie, ob der Erbbauzins dynamisch (anpassbar) oder statisch vereinbart ist.
  • Kalkulieren Sie den Erbbauzins unbedingt in Ihr frei verfügbares Einkommen mit ein.

✅ Vorteile des Erbbauzinses

  • 🏠 Geringere Einstiegskosten – kein Kaufpreis für das Grundstück notwendig.
  • 💡 Flexibilität – ideal für Familien mit knapperem Budget.
  • 🔄 Kapitalbindung vermeiden – mehr Eigenkapital bleibt für den Hausbau oder Modernisierungen.
  • 🤝 Soziale Förderung – oft vergeben Kirchen, Stiftungen oder Kommunen Erbbaurechte, um Wohnen erschwinglich zu machen.

⚠️ Nachteile des Erbbauzinses

  • 📈 Zusätzliche laufende Kosten – Erbbauzins fällt dauerhaft an.
  • ⏳ Zeitliche Begrenzung – nach Ende des Vertrags fällt das Grundstück zurück an den Eigentümer.
  • 📑 Erschwerte Finanzierung – Banken bewerten Erbpacht-Grundstücke anders als Eigentumsgrundstücke.
  • 💸 Anpassungsklauseln – können den Erbbauzins im Laufe der Jahre deutlich erhöhen.

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🔍 Erbbauzins & Baufinanzierung

Für die Bank ist der Erbbauzins ein laufender Kostenfaktor, ähnlich wie eine Miete. Daher:

🏁 Fazit: Für wen lohnt sich der Erbbauzins?

Der Erbbauzins ist eine interessante Möglichkeit, auch ohne Grundstückskauf ein Eigenheim zu realisieren. Besonders für Familien oder Bauherren mit geringerem Eigenkapital ist das Erbbaurecht eine attraktive Alternative.

👉 Entscheidend ist, die langfristigen Kosten sorgfältig zu prüfen und den Erbbauzins in die Finanzierung einzubeziehen. Unsere Experten von 4baufi unterstützen Sie dabei, die beste Baufinanzierung mit Erbbauzins zu finden.

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