Beleihung

📘 Beleihung – Bedeutung, Berechnung & Einfluss auf Ihre Baufinanzierung

Die Beleihung ist ein zentraler Begriff in der Baufinanzierung und beschreibt den Anteil des Immobilienwertes, den eine Bank als Sicherheit für ein Darlehen akzeptiert. Sie beeinflusst direkt die Konditionen Ihres Baukredits und entscheidet darüber, wie hoch der Darlehensbetrag im Verhältnis zum Wert der Immobilie ausfallen darf.

In diesem Lexikonartikel erfahren Sie:
✅ Was unter Beleihung zu verstehen ist
✅ Wie Banken den Beleihungswert ermitteln
✅ Welche Rolle der Beleihungsauslauf spielt
✅ Wie sich die Beleihung auf Ihre Zinsen auswirkt
✅ Tipps, wie Sie von einer günstigen Beleihung profitieren können

🏠 Was bedeutet Beleihung?

Unter Beleihung versteht man den Vorgang, bei dem eine Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen dient. Banken wollen im Falle eines Zahlungsausfalls abgesichert sein und legen daher fest, welcher Anteil des Immobilienwertes beliehen werden kann.

👉 Beispiel:
Eine Immobilie hat einen Marktwert von 400.000 €.
Die Bank setzt einen Beleihungswert von 360.000 € an (z. B. 90 % des Marktwertes).
Wenn die Bank eine Beleihungsgrenze von 80 % festlegt, können Sie ein Darlehen von 288.000 € erhalten.

📊 Beleihungswert vs. Verkehrswert

Viele Kreditnehmer verwechseln den Beleihungswert mit dem Verkehrswert (Marktwert). Dabei gibt es wichtige Unterschiede:

• 💶 Verkehrswert: Marktwert der Immobilie (z. B. Kaufpreis oder Gutachterwert)
• 🏦 Beleihungswert: Wert, den die Bank als dauerhaft erzielbar und risikoarm ansieht
• 📉 Der Beleihungswert liegt immer unter dem Verkehrswert, um Schwankungen am Immobilienmarkt abzufangen

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📐 Beleihungsauslauf – die entscheidende Kennzahl

Der Beleihungsauslauf zeigt an, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert ist. Er wird in Prozent angegeben:

Formel:

👉 Beispiel:

• Darlehenssumme: 200.000 €
• Beleihungswert: 250.000 €
• Beleihungsauslauf: 80 %

Bedeutung für Kreditnehmer:

• 🔹 Beleihungsauslauf bis 60 % → sehr gute Konditionen
• 🔹 60–80 % → Standardfinanzierung
• 🔹 über 80 % → höhere Zinsen, ggf. zusätzliche Sicherheiten nötig

💡 Einfluss der Beleihung auf Ihre Baufinanzierung

Die Höhe der Beleihung hat direkte Auswirkungen auf:

• 💰 Zinsen – Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger die Konditionen.
• 📑 Eigenkapital-Anforderungen – Mehr Eigenkapital reduziert den Beleihungsauslauf.
• 🔒 Risikoeinschätzung der Bank – Banken vergeben günstigere Kredite, wenn die Immobilie eine solide Sicherheit darstellt.

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🛠️ Tipps für eine günstige Beleihung

Damit Ihre Finanzierung zu den bestmöglichen Konditionen erfolgt, sollten Sie Folgendes beachten:

• 💵 Mehr Eigenkapital einbringen → senkt den Beleihungsauslauf
• 🏡 Immobilie sorgfältig auswählen → stabile Lage & Werthaltigkeit sind entscheidend
• 📈 Fördermittel nutzen → Programme wie das KfW-Darlehen können helfen
• 🧾 Nebenkosten berücksichtigen → Notar, Grunderwerbsteuer und Makler fallen nicht in den Beleihungswert

📌 Fazit: Warum die Beleihung so wichtig ist

Die Beleihung ist einer der wichtigsten Faktoren in der Baufinanzierung. Sie bestimmt, wie viel Geld Sie von der Bank erhalten und zu welchen Konditionen. Ein niedriger Beleihungsauslauf verbessert Ihre Chancen auf günstige Zinsen erheblich.

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