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Sondereigentum

🏠 Sondereigentum – Definition & Bedeutung im Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Sondereigentum ist ein zentraler Begriff im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Er beschreibt die Teile einer Immobilie, die einem Wohnungseigentümer allein gehören und nicht von der Gemeinschaft verwaltet werden. Das betrifft vor allem die Wohnung selbst und bestimmte abgetrennte Räume wie Keller oder Garage.

👉 Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt in der Regel Sondereigentum an der Wohnung sowie Miteigentum am Gemeinschaftseigentum.

🔎 Was gehört zum Sondereigentum?

Zum Sondereigentum zählen alle Bereiche, die räumlich klar abgeschlossen sind und ausschließlich vom Eigentümer genutzt werden können:

  • 🛋️ Wohnräume (Zimmer, Küche, Bad)
  • 🚪 Innere Bauteile wie nicht tragende Innenwände, Tapeten, Bodenbeläge, Innentüren
  • 🔒 Kellerabteile oder Abstellräume, wenn sie im Aufteilungsplan dem Eigentum zugeordnet sind
  • 🚗 Garagen, sofern sie separat abgeschlossen und im Aufteilungsplan ausgewiesen sind

❌ Nicht zum Sondereigentum gehören tragende Wände, Dach, Fassade, Fenster oder Balkone – sie zählen in der Regel zum Gemeinschaftseigentum.

📜 Rechtliche Grundlage

Die rechtliche Basis bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dort ist geregelt:

  • Sondereigentum ist notariell beurkundet.
  • Die Grenzen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind im Aufteilungsplan und in der Teilungserklärung festgelegt.
  • Eigentümer dürfen über ihr Sondereigentum frei verfügen – im Rahmen von Bauvorschriften und ohne Gemeinschaftseigentum zu beeinträchtigen.

⚖️ Unterschied: Sondereigentum, Wohnungseigentum & Teileigentum

Damit es nicht zu Missverständnissen kommt, lohnt ein Blick auf die Unterschiede:

  • 🏢 Wohnungseigentum
    → Kombination aus Sondereigentum an einer Wohnung + Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
    → Beispiel: Eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus.
  • 🏠 Sondereigentum
    → Der Teil, der allein dem Eigentümer gehört (z. B. Räume, Garage, Keller).
    → Ohne Gemeinschaftsanteil kein echtes „Wohnungseigentum“.
  • 🏭 Teileigentum
    → Sonderform, wenn es sich nicht um Wohnräume, sondern Gewerberäume handelt.
    → Beispiele: Arztpraxis, Ladenlokal oder Bürofläche im Haus.

👉 Merksatz: Wohnungseigentum = Sondereigentum + Gemeinschaftseigentum | Teileigentum = Gewerbliches Sondereigentum + Gemeinschaftseigentum

🚗 Sondereigentum oder Teileigentum bei Stellplätzen & Garagen

Ein Spezialfall betrifft Tiefgaragen- und Stellplätze. Hier wird oft zwischen Sondereigentum und Teileigentum unterschieden:

  • ✅ Garage als abgeschlossener Raum
    → kann Sondereigentum sein, da sie ein „abgeschlossener Raum“ ist.
  • ✅ Tiefgaragen-Einzelstellplatz
    → in der Praxis fast immer Teileigentum, da er kein abgeschlossener Raum ist und nicht zu Wohnzwecken dient.
  • ✅ Sondernutzungsrecht
    → in manchen Fällen gibt es kein Teileigentum, sondern nur ein alleiniges Nutzungsrecht an einem Stellplatz, der eigentlich Gemeinschaftseigentum bleibt.

👉 Merke: Stellplätze = meist Teileigentum, Garagen = oft Sondereigentum. Entscheidend ist immer die Teilungserklärung.

⚖️ Rechte & Pflichten beim Sondereigentum

Als Eigentümer haben Sie gewisse Gestaltungsspielräume, aber auch Verpflichtungen:

✔️ Rechte:

  • Umbauten im Innenbereich (z. B. neue Küche, andere Bodenbeläge)
  • Nutzung nach eigenen Vorstellungen (z. B. Vermietung)

❌ Pflichten:

  • Instandhaltung und Reparaturen des Sondereigentums
  • Keine baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft

💡 Praxis-Tipp zur Finanzierung von Sondereigentum

Wer eine Eigentumswohnung kauft, benötigt in den meisten Fällen eine Baufinanzierung. Dabei gilt:

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📝 Fazit

Sondereigentum bedeutet: Alleinige Nutzung & Verwaltung bestimmter Räume, während zentrale Gebäudeteile Gemeinschaftseigentum bleiben.
Besonders bei Garagen und Stellplätzen ist es wichtig, die Teilungserklärung zu prüfen: Dort wird entschieden, ob ein Platz Sondereigentum, Teileigentum oder nur Sondernutzungsrecht darstellt. möchten, empfehlen wir Ihnen eine individuelle Beratung – bei 4baufi erhalten Sie maßgeschneiderte Lösungen für Ihre Baufinanzierung. Baufinanzierung berechnen: Baufinanzierungsrechner 4baufi

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