Sachwertverfahren

✅ Sachwertverfahren – Bedeutung, Anwendung & Vergleich

Das Sachwertverfahren ist eines der drei gängigen Verfahren zur Immobilienbewertung in Deutschland. Es wird insbesondere dann eingesetzt, wenn keine ausreichenden Vergleichswerte oder Erträge vorliegen – beispielsweise bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen oder Sonderimmobilien wie Werkstätten.

👉 Im Rahmen einer Baufinanzierung spielt das Sachwertverfahren eine wichtige Rolle, da Banken den Beleihungswert der Immobilie ermitteln, um die Höhe des Darlehens festzulegen.

🔎 Definition: Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren bewertet eine Immobilie anhand der Herstellungskosten und des Bodenwerts. Der Fokus liegt also nicht auf den möglichen Mieteinnahmen (wie beim Ertragswertverfahren), sondern auf dem tatsächlichen Wert des Gebäudes und Grundstücks.

🛠️ So funktioniert das Sachwertverfahren

1. Ermittlung des Bodenwerts
   ➝ meist über den Bodenrichtwert.
2. Berechnung des Gebäudesachwerts
   ➝ Baukosten für ein vergleichbares Gebäude abzüglich Alterswertminderung.
3. Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Merkmale
   ➝ z. B. Modernisierungen, Lagebesonderheiten, Baumängel.
4. Marktanpassung
   ➝ durch Anwendung von sogenannten Sachwertfaktoren, um den Wert an die Marktsituation anzupassen.

📊 Beispiel: Anwendung in der Praxis

Ein Einfamilienhaus soll bewertet werden:

• Bodenwert: 120.000 €
• Gebäudesachwert (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung): 200.000 €
• Gesamtsachwert vor Marktanpassung: 320.000 €
• Marktanpassungsfaktor: 1,1

👉 Endgültiger Sachwert: 352.000 €

⚖️ Vergleich mit anderen Bewertungsverfahren

Neben dem Sachwertverfahren gibt es zwei weitere gängige Verfahren:

🔹 Vergleichswertverfahren

• Grundlage: Preise vergleichbarer Immobilien (z. B. ähnliche Lage, Baujahr, Ausstattung)
• Geeignet für: Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Baugrundstücke
• Vorteil: Marktnahe Ergebnisse
• Nachteil: Nur anwendbar, wenn genügend Vergleichsdaten vorhanden sind

👉 Mehr dazu: Immobilienbewertung

🔹 Ertragswertverfahren

• Grundlage: zukünftige Erträge (z. B. Mieteinnahmen)
• Geeignet für: Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Kapitalanlagen
• Vorteil: Realistische Abbildung des Investitionswertes
• Nachteil: Weniger relevant bei selbstgenutzten Immobilien

🔹 Sachwertverfahren (im Vergleich)

• Grundlage: Substanzwert (Boden + Herstellungskosten – Wertminderung)
• Geeignet für: Einfamilienhäuser, Sonderimmobilien
• Vorteil: Besonders transparent und nachvollziehbar
• Nachteil: Marktanpassung schwierig, weniger für Kapitalanlagen geeignet

📌 Vorteile des Sachwertverfahrens

✔ Besonders geeignet für selbstgenutzte Immobilien
✔ Berücksichtigt Substanzwert und tatsächliche Baukosten
✔ Transparent und nachvollziehbar

⚠️ Nachteile des Sachwertverfahrens

✘ Weniger aussagekräftig bei Kapitalanlagen
✘ Marktanpassung kann schwierig sein
✘ Ergebnis schwankt je nach Sachwertfaktor

📚 Weiterführende Themen bei 4baufi

• Immobilienbewertung
• Beleihungswert
• Baufinanzierung
• Kredit

🏁 Fazit

Das Sachwertverfahren ist ein bewährtes Instrument zur Ermittlung des Immobilienwerts, besonders bei selbstgenutzten Objekten. Im Vergleich zu Vergleichs- und Ertragswertverfahren bietet es eine stabile Grundlage für die Finanzierung, ist aber weniger markt- und ertragsorientiert.

Wenn Sie eine Immobilie finanzieren möchten, lohnt sich ein individuelles Beratungsgespräch – gerne unterstützen wir Sie bei der optimalen Baufinanzierung.