Freistellungserklärung
🔑 Was ist eine Freistellungserklärung?
Die Freistellungserklärung – auch Freistellungsverpflichtungserklärung genannt – spielt eine zentrale Rolle beim Kauf einer Immobilie von einem Bauträger. Sie stellt sicher, dass Sie als Käuferin am Ende tatsächlich **alleiniger Eigentümer*in** der Immobilie werden – ohne Altlasten im Grundbuch.
📌 Warum ist die Freistellungserklärung so wichtig?
Beim Kauf vom Bauträger ist die Immobilie häufig noch mit Grundpfandrechten (z. B. Hypotheken) belastet, die zur Finanzierung des Gesamtprojekts dienen. Die Freistellungserklärung sorgt dafür, dass:
✅ Ihre finanzierende Bank den Kaufpreis erst auszahlt, wenn sichergestellt ist, dass Ihre Immobilie lastenfrei ins Grundbuch übergeht.
✅ Sie vor dem Risiko geschützt sind, dass der Bauträger seine Verpflichtungen nicht erfüllt (z. B. Baustopp, Insolvenz etc.).
✅ Ihre Bank im Fall der Fälle die Immobilie verwerten kann, ohne durch andere Gläubiger blockiert zu werden.
⚖️ Gesetzliche Grundlage: MaBV
Die rechtliche Basis für die Freistellungserklärung findet sich in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Diese regelt unter anderem, dass ein Kaufpreis nur dann fällig wird, wenn sichergestellt ist, dass:
- die Immobilie frei von Rechten Dritter ins Eigentum der Käufer*innen übergehen kann
- oder eine Freistellung verbindlich zugesagt wurde
🏡 Für welche Immobilien ist die Erklärung notwendig?
Die Freistellungserklärung ist immer dann erforderlich, wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus vom Bauträger kaufen und dafür eine Finanzierung in Anspruch nehmen.
Ohne diese Erklärung zahlt Ihre Bank den Kaufpreis in der Regel nicht aus – aus gutem Grund!
🧾 Wer stellt die Freistellungserklärung aus?
Die Erklärung wird von der Bank des Bauträgers ausgestellt. Sie verpflichtet sich darin, Ihre Immobilie nach Zahlung des Kaufpreises aus der globalen Grundschuld freizustellen.
Erst wenn das passiert ist, kann:
🔒 Ihre Bank den Kaufpreis überweisen
📜 der Notar den Eintrag im Grundbuch veranlassen
🏠 Sie als alleiniger Eigentümerin eingetragen werden
✅ Fazit
Die Freistellungserklärung ist ein entscheidendes Sicherheitsinstrument für Käufer*innen und finanzierende Banken. Sie schützt Sie davor, eine Immobilie zu erwerben, die noch mit fremden Schulden belastet ist – und sorgt für einen sauberen Eigentumsübergang.