Ertragswert
💡 Was ist der Ertragswert einer Immobilie?
Der Ertragswert ist eine zentrale Größe bei der Bewertung von vermieteten Immobilien – vor allem bei Gewerbeobjekten und vermieteten Wohnhäusern. Anders als beim Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren richtet sich der Ertragswert danach, welche Einnahmen eine Immobilie künftig generieren kann.
🔍 So funktioniert die Ertragswertberechnung
1. Mieteinnahmen ermitteln
Zuerst werden die jährlichen Mieteinnahmen geschätzt:
- Aktuelle Mietverträge
- Potenzial durch Neuvermietung
- Mögliche Mieterhöhungen
💬 Tipp: Auch Leerstände oder Indexmietverträge sollten realistisch berücksichtigt werden.
2. Betriebskosten abziehen
Von den Einnahmen werden die nicht umlagefähigen Betriebskosten abgezogen:
- Instandhaltung
- Verwaltung
- Versicherung
- Steuern
➡️ Ergebnis: Der sogenannte Netto-Mietüberschuss (also der jährliche Reinertrag aus der Immobilie)
3. Kapitalisierungsfaktor anwenden
Dieser Netto-Mietüberschuss wird mit dem sogenannten Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Dieser ergibt sich aus:
- Zinssatz am Kapitalmarkt
- Markt- und Objektrisiko
- Erwarteter Wertentwicklung der Immobilie
📌 Formel:
Ertragswert = Netto-Mietüberschuss × Kapitalisierungsfaktor
📊 Wann wird der Ertragswert verwendet?
In Deutschland spielt der Ertragswert eine wichtige Rolle bei:
- Steuerlichen Bewertungen
- Kauf- und Verkaufsentscheidungen
- Kreditvergabe durch Banken
- Vermögensbewertungen
⚖️ Grenzen der Methode
Der Ertragswert liefert eine zukunftsorientierte Schätzung – und ist somit immer mit gewissen Unsicherheiten behaftet. Für Spezialimmobilien oder Objekte mit stark schwankenden Mieteinnahmen sollten zusätzlich andere Bewertungsmethoden (z. B. Vergleichswert oder Sachwert) herangezogen werden.
🧾 Fazit
Der Ertragswert ist ein unverzichtbares Instrument, wenn es um die wirtschaftliche Bewertung von vermieteten Immobilien geht. Er hilft, fundierte Entscheidungen zu treffen – ob als Käufer, Verkäufer, Investor oder Kreditgeber.