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Ertragswert

Der Ertragswert ist eine zentrale Größe bei der Bewertung von vermieteten Immobilien – vor allem bei Gewerbeobjekten und vermieteten Wohnhäusern. Anders als beim Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren richtet sich der Ertragswert danach, welche Einnahmen eine Immobilie künftig generieren kann.


🔍 So funktioniert die Ertragswertberechnung

1. Mieteinnahmen ermitteln

Zuerst werden die jährlichen Mieteinnahmen geschätzt:

  • Aktuelle Mietverträge
  • Potenzial durch Neuvermietung
  • Mögliche Mieterhöhungen

💬 Tipp: Auch Leerstände oder Indexmietverträge sollten realistisch berücksichtigt werden.

2. Betriebskosten abziehen

Von den Einnahmen werden die nicht umlagefähigen Betriebskosten abgezogen:

  • Instandhaltung
  • Verwaltung
  • Versicherung
  • Steuern

➡️ Ergebnis: Der sogenannte Netto-Mietüberschuss (also der jährliche Reinertrag aus der Immobilie)

3. Kapitalisierungsfaktor anwenden

Dieser Netto-Mietüberschuss wird mit dem sogenannten Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Dieser ergibt sich aus:

  • Zinssatz am Kapitalmarkt
  • Markt- und Objektrisiko
  • Erwarteter Wertentwicklung der Immobilie

📌 Formel:
Ertragswert = Netto-Mietüberschuss × Kapitalisierungsfaktor


📊 Wann wird der Ertragswert verwendet?

In Deutschland spielt der Ertragswert eine wichtige Rolle bei:

  • Steuerlichen Bewertungen
  • Kauf- und Verkaufsentscheidungen
  • Kreditvergabe durch Banken
  • Vermögensbewertungen

⚖️ Grenzen der Methode

Der Ertragswert liefert eine zukunftsorientierte Schätzung – und ist somit immer mit gewissen Unsicherheiten behaftet. Für Spezialimmobilien oder Objekte mit stark schwankenden Mieteinnahmen sollten zusätzlich andere Bewertungsmethoden (z. B. Vergleichswert oder Sachwert) herangezogen werden.


🧾 Fazit