Ertragswert
Ertragswert: Das Ertragswertverfahren einfach erklärt
Der Ertragswert ist eine zentrale Kennzahl bei der Immobilienbewertung, insbesondere für Objekte, die kontinuierliche Einnahmen generieren. Mit dem Ertragswertverfahren lässt sich der Wert einer Immobilie auf Basis ihrer erwarteten Einnahmen ermitteln.
📌 Was ist der Ertragswert?
Der Ertragswert zeigt den wirtschaftlichen Nutzen einer Immobilie. Er wird vor allem bei folgenden Objekten genutzt:
- Mietwohnungen, Bürogebäuden und Gewerbeimmobilien
- Erbschaften oder Scheidungen
- Immobilienkäufen und -verkäufen, bei denen die Rentabilität entscheidend ist
Die Methode ist besonders interessant für Investoren, da sie die Rendite einer Immobilie realistisch abbildet. Bei rein privater Nutzung oder öffentlich genutzten Gebäuden empfiehlt sich eher das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren. -> Nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung!
Formel: Ertragswert=Bodenwert+Gebäudeertragswert
Rechtlich geregelt ist das Verfahren im Bewertungsgesetz (BewG §184–188) und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV §17–20).
🔢 Ertragswertberechnung in fünf Schritten
Die Berechnung des Ertragswerts erfolgt in fünf klaren Schritten. Beispielimmobilie:
- Grundstück: 400 m²
- Bodenrichtwert: 500 €/m²
- Wohnfläche: 400 m²
- Quadratmetermiete: 10 €
- Bewirtschaftungskosten: 25 %
- Liegenschaftszins: 5,5 %
- Restnutzungsdauer: 45 Jahre
1️⃣ Bodenwert ermitteln
Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
Beispiel: 500 €/m² × 400 m² = 200.000 €
2️⃣ Grundstücksreinertrag berechnen
Grundstücksreinertrag = Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten
- Jahresrohertrag = 400 m² × 10 € × 12 Monate = 48.000 €
- Bewirtschaftungskosten = 48.000 € × 0,25 = 12.000 €
- Grundstücksreinertrag = 48.000 € – 12.000 € = 36.000 €
3️⃣ Gebäudereinertrag berechnen
Gebäudereinertrag = Grundstücksreinertrag – Bodenwertverzinsung
- Bodenwertverzinsung = 200.000 € × 0,055 = 11.000 €
- Gebäudereinertrag = 36.000 € – 11.000 € = 25.000 €
4️⃣ Gebäudeertragswert mit Vervielfältiger
Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag × Vervielfältiger
- Vervielfältiger bei 45 Jahren Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins 5,5 % = 18
- Gebäudeertragswert = 25.000 € × 18 = 450.000 €
5️⃣ Ertragswert berechnen
Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert ± Wertänderungen
Beispiel: 450.000 € + 200.000 € – 68.000 € = 582.000 €
💰 Kosten eines Gutachtens
⚖️ Vor- und Nachteile des Ertragswerts
Vorteile:
- Präzise Wertermittlung bei Mietobjekten
- Hohe Aussagekraft bei realistischen Daten
Nachteile:
- Abhängigkeit vom Liegenschaftszins
- Schwierige Prognose zukünftiger Mieten und Marktentwicklungen
🔄 Alternativen zum Ertragswertverfahren
- Vergleichswertverfahren: Bewertung anhand ähnlicher Immobilien, z. B. Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser
- Sachwertverfahren: Ermittlung der Wiederherstellungskosten eines Gebäudes plus Bodenwert, ideal bei fehlenden Vergleichswerten
Weitere Informationen zum Immobilienwert und kostenlosen Immobilienbewertung finden Sie hier: -> Immobilienwert selbst berechnen!