Erhöhte Abschreibungen
📘 Erhöhte Abschreibungen: Steuervorteile für Immobilienbesitzer und Bauherren
🏠 Was bedeutet „Erhöhte Abschreibungen“?
Der Begriff erhöhte Abschreibungen beschreibt steuerliche Sonderregelungen im Einkommensteuergesetz (EStG). Sie erlauben es Immobilienbesitzern und Bauherren, höhere Anteile der Bau- oder Sanierungskosten schneller steuerlich geltend zu machen. Dadurch sinkt die Steuerlast in den ersten Jahren erheblich – ein attraktiver Vorteil bei Baufinanzierungen oder Investitionen in Immobilien.
👉 Normalerweise wird eine Immobilie linear mit 2 % pro Jahr abgeschrieben. Seit 2023 gibt es mehrere attraktive Möglichkeiten:
- Lineare AfA: nun 3 % jährlich für neue Wohngebäude
- Sonder-AfA für klimafreundlichen Neubau (§7b EStG)
- Degressive AfA mit 5 % auf den Restwert
💡 Vorteile der erhöhten Abschreibungen
- ✅ Schnelle Steuerentlastung in den ersten Jahren
- ✅ Bessere Abbildung des Wertverzehrs bei Neubauten
- ✅ Förderung von klimafreundlichem Wohnungsbau
- ✅ Liquiditätsvorteile für Investoren und Bauherren
Mehr zur passenden Finanzierung: 👉 Baufinanzierung
🔍 Wichtige Paragraphen im Überblick
📜 §7b EStG – Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
- Bis zu 5 % zusätzlich pro Jahr in den ersten 4 Jahren
- Gilt für klimafreundliche Neubauten (EH40/QNG)
- Baukostenobergrenze: 5.200 €/m²
- Begünstigte Herstellungs-/Anschaffungskosten: 4.000 €/m²
- Verlängerung durch Wachstumschancengesetz bis 30.09.2029
🏛 §7i EStG – Abschreibung für Baudenkmäler
- Gilt für Sanierungskosten an denkmalgeschützten Immobilien
- Eigennutzer: bis zu 9 % über 10 Jahre
- Vermieter: 9 % über 8 Jahre + 7 % über weitere 4 Jahre
- Erforderlich: Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde
🏘 §7h EStG – Abschreibung in Sanierungsgebieten
- Für Immobilien in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten
- Abschreibungsmöglichkeiten ähnlich wie bei Denkmälern:
- Eigennutzer: 9 % über 10 Jahre
- Vermieter: 9 % über 8 Jahre + 7 % über 4 Jahre
- Erforderlich: Bescheinigung durch die Gemeinde
🔄 Hintergründe zur degressiven AfA
Die degressive AfA bildet den tatsächlichen Wertverzehr neuer Gebäude besser ab: Technik verliert am Anfang schneller an Wert, daher können in den ersten Jahren höhere Beträge abgeschrieben werden.
👉 Vorteile: schnellere Refinanzierung und bessere Liquidität.
📊 Beispielrechnung
- Investitionskosten: 400.000 €
- Jahr 1: 5 % von 400.000 € = 20.000 €
- Jahr 2: 5 % von 380.000 € = 19.000 €
- Innerhalb von 6 Jahren: rund 106.000 € steuerlich absetzbar
📑 Voraussetzungen der degressiven AfA
- Gilt nur für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude
- 5 % auf Investitionskosten im 1. Jahr, danach jeweils 5 % des Restwertes
- Wechsel zur linearen AfA jederzeit möglich
- Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029
- Maßgeblich ist der Baubeginn, nicht der Bauantrag
- Beim Erwerb: Kaufvertrag zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029, Erwerb bis Ende des Fertigstellungsjahres
📊 Vergleich: Lineare vs. Degressive AfA vs. Sonder-AfA (§7b)
| Art der AfA | Abschreibungssatz | Besonderheit | Bedingungen |
|---|---|---|---|
| 📏 Lineare AfA | 3 % p.a. (für neue Wohngebäude) | Gleichbleibend über die Nutzungsdauer | Gilt für Neubauten nach 2023 |
| 📉 Degressive AfA | 5 % vom Restwert | Höhere Abschreibung in den ersten Jahren, später abnehmend | Neubauten / Erwerb im Fertigstellungsjahr, Baubeginn 01.10.2023 – 30.09.2029 |
| 🌱 Sonder-AfA (§7b) | bis zu 5 % zusätzlich pro Jahr (4 Jahre) | Kombinierbar mit linearer oder degressiver AfA | Neubau von Mietwohnungen, EH40/QNG, Baukosten ≤ 5.200 €/m², AK ≤ 4.000 €/m² |
🔗 Kombination: Degressive AfA + Sonderabschreibung nach §7b EStG
Besonders attraktiv ist die Kombination beider Regelungen.
Beispiel:
Neubau mit Kosten von 1 Mio. €
- Jahr 1 (deg. AfA 5 %): 50.000 €
- + Sonder-AfA nach §7b (5 %): 50.000 €
➡ Abschreibung im 1. Jahr: 100.000 € - Jahr 2 (5 % auf Restwert 950.000 €): 47.500 €
- + Sonder-AfA (5 % von AK): 50.000 €
➡ Jahr 2: 97.500 €
👉 In den ersten beiden Jahren lassen sich fast 200.000 € steuerlich absetzen.
💶 Verbindung zur Baufinanzierung
- Mehr Abschreibungen = geringere Steuerlast
- Schnellere Amortisation = Kredit kann schneller getilgt werden
- Besonders lohnend für:
- 👉 Kapitalanlage bei Neubau
- Investitionen in energieeffiziente Immobilien
- Projekte in Sanierungs- oder Denkmalgebieten
📊 Fazit
Die erhöhten Abschreibungen nach §7b, §7h, §7i EStG und die neue degressive AfA bieten starke steuerliche Anreize für Bauherren und Investoren. Wer clever kombiniert, kann in den ersten Jahren hohe Summen steuerlich geltend machen und so die eigene Finanzierung erheblich entlasten.
👉 Tipp: In Kombination mit Fördermitteln wie dem 👉 KfW-Darlehen lassen sich Bau- und Sanierungsvorhaben noch wirtschaftlicher umsetzen.