Erhaltungsaufwand

Erhaltungsaufwand – Mehr als nur Reparaturen: So sparen Sie bei der Steuer

Im Einkommenssteuergesetz (EStG) wird der Begriff „Erhaltungsaufwand“ als eine Möglichkeit beschrieben, wie Vermieter ihre steuerlichen Belastungen durch Ausgaben für Instandhaltung, Reparaturen und Modernisierungen von vermieteten Immobilien senken können. Doch was genau bedeutet das für Sie als Steuerzahler? Und wie können Sie dabei geschickt Steuern sparen? Wir werfen einen Blick auf alles, was Sie über den Erhaltungsaufwand wissen müssen.

Was zählt zum Erhaltungsaufwand?

Erhaltungsaufwand umfasst alle Kosten, die mit der Instandhaltung und Reparatur Ihrer vermieteten Immobilie verbunden sind. Anders als bei den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die den Erwerb oder Neubau einer Immobilie betreffen, bezieht sich der Erhaltungsaufwand auf Maßnahmen, die den bestehenden Zustand der Immobilie bewahren oder verbessern.

Typische Beispiele für Erhaltungsaufwand sind:

• Reparaturen an der Bausubstanz: Undichte Dächer ausbessern, Risse im Mauerwerk beheben oder die Fassade renovieren.
• Modernisierungen, die der Substanzerhaltung dienen: Dazu gehört etwa die Installation einer neuen, energieeffizienten Heizungsanlage oder die Renovierung eines Bades.

Diese Maßnahmen stellen sicher, dass Ihre Immobilie auch über Jahre hinweg ihren Wert behält und weiterhin attraktiv für Mieter bleibt.

Was ist nicht steuerlich absetzbar?

Nicht jede Maßnahme zur „Verschönerung“ der Immobilie wird als Erhaltungsaufwand anerkannt. Insbesondere Ausgaben, die den Wert der Immobilie nachhaltig steigern, zählen nicht dazu. Dazu gehören etwa Erweiterungen oder Umbauten, die den Standard der Wohnung erheblich erhöhen – wie etwa das Hinzufügen eines Wintergartens oder das Einbauen von Luxusausstattungen.

In diesen Fällen handelt es sich nicht um Erhaltungsaufwand, sondern um Herstellungskosten, die über die Abschreibung in einem längeren Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden müssen.

So machen Sie den Erhaltungsaufwand steuerlich geltend

Der Clou beim Erhaltungsaufwand ist, dass Sie diesen als Werbungskosten in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben können. Dadurch verringern sich Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen, was zu einer spürbaren Reduzierung Ihrer Steuerlast führen kann. Doch um den Erhaltungsaufwand korrekt abzusetzen, müssen Sie einige Voraussetzungen beachten.

Wichtig ist, dass Sie alle Ausgaben für Reparaturen und Modernisierungen genau nachweisen können. Sammeln Sie Rechnungen von Handwerkern, Kaufbelege für Baumaterialien und alle anderen relevanten Unterlagen. Diese Belege sollten Sie sorgfältig aufbewahren, um im Falle einer Steuerprüfung den Erhaltungsaufwand belegen zu können.

Was müssen Sie bei der Steuererklärung beachten?

Wenn Sie Erhaltungsaufwand in Ihrer Steuererklärung angeben, tragen Sie die Ausgaben in der Rubrik für Werbungskosten ein. Hier können Sie alle Ausgaben für die Vermietung Ihrer Immobilie geltend machen, die der Instandhaltung oder Modernisierung dienen.

Durch diese Reduzierung der steuerpflichtigen Einnahmen können Sie die Steuerlast erheblich senken – besonders dann, wenn Sie über einen längeren Zeitraum hinweg größere Sanierungsmaßnahmen durchgeführt haben. Sehen Sie dies also nicht nur als Kostenfaktor, sondern als eine Möglichkeit, Ihre steuerlichen Belastungen aktiv zu steuern.

Fazit: Schonen Sie Ihre Steuerlast durch gezielten Erhaltungsaufwand

Erhaltungsaufwand ist eine wertvolle Möglichkeit für Vermieter, ihre Steuerlast zu optimieren. Achten Sie jedoch darauf, dass nur jene Maßnahmen steuerlich absetzbar sind, die tatsächlich der Erhaltung oder Substanzerhaltung Ihrer Immobilie dienen und nicht den Wert langfristig steigern. Sammeln Sie alle relevanten Belege und sprechen Sie im Zweifelsfall mit einem Steuerberater, um sicherzustellen, dass Sie alle steuerlichen Vorteile nutzen. So bleibt Ihre Immobilie nicht nur in gutem Zustand, sondern auch Ihr Steuerkonto im grünen Bereich.