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Einheitswert

🏠 Einheitswert – Definition, Berechnung & Bedeutung für Immobilienbesitzer

Der Einheitswert ist ein zentraler Begriff im deutschen Steuerrecht. Er wird von den Finanzämtern ermittelt und dient als Grundlage für verschiedene Steuerarten. Besonders im Zusammenhang mit der Grundsteuer spielt der Einheitswert eine wichtige Rolle. Da die Berechnungen häufig auf veralteten Bewertungsgrundlagen basieren, hat der Gesetzgeber mittlerweile eine Reform beschlossen, die Schritt für Schritt umgesetzt wird.

Im Folgenden erfahren Sie alles Wichtige rund um den Einheitswert: Definition, Berechnung, aktuelle Bedeutung sowie Unterschiede zu Verkehrswert und Grundsteuerwert.

📌 Was ist der Einheitswert?

Der Einheitswert ist ein steuerlicher Wert, den das Finanzamt für Grundstücke, Gebäude und landwirtschaftliche Flächen festsetzt. Er wurde früher regelmäßig als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer verwendet.

  • 👉 Grundlage: Bewertungsgesetz (BewG)
  • 👉 Festsetzung: durch das zuständige Finanzamt
  • 👉 Stichtag: meist alle sechs Jahre (Hauptfeststellung)
  • 👉 Zweck: Berechnung von Grundsteuer, Gewerbesteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer

🧮 Wie wird der Einheitswert berechnet?

Die Berechnung richtet sich nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes. Dabei spielen Faktoren wie Lage, Größe, Nutzung und Baujahr eine Rolle.

  • 📏 Grundstücksfläche
  • 🏢 Art der Bebauung (Wohngebäude, Gewerbe, Landwirtschaft)
  • 📊 Ertrags- oder Sachwertverfahren
  • ⏳ Bewertungsstichtag (oft Jahrzehnte zurückliegend, z. B. 1964 West, 1935 Ost)

Da diese Werte längst nicht mehr den aktuellen Immobilienmarkt abbilden, kam es häufig zu erheblichen Abweichungen zwischen Einheitswert und tatsächlichem Verkehrswert.

⚖️ Unterschied: Einheitswert, Grundsteuerwert & Verkehrswert

  • Einheitswert: Veraltete Bewertungsgrundlage (bis 2024/2025 schrittweise abgelöst)
  • Grundsteuerwert: Neuer Bewertungsmaßstab ab 2025 für die Grundsteuerreform
  • Verkehrswert: Marktwert einer Immobilie, relevant z. B. für Verkauf oder Finanzierung

👉 Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder beleihen möchten, ist der Verkehrswert entscheidend, nicht der Einheitswert. Einen Überblick zur Baufinanzierung finden Sie hier: Baufinanzierung mit 4baufi.

📑 Bedeutung des Einheitswerts in der Praxis

Auch wenn er in Zukunft durch den Grundsteuerwert ersetzt wird, ist der Einheitswert weiterhin wichtig:

  • 💡 Grundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer
  • 💡 Einfluss auf die Gewerbesteuer bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft
  • 💡 Dokumentation im Grundsteuermessbescheid

🔄 Reform der Grundsteuer und Ablösung des Einheitswerts

Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die bisherige Einheitsbewertung für verfassungswidrig, da die Werte zu stark von den realen Marktpreisen abwichen.

Die Reform sieht vor:

  • 📅 Neue Berechnung des Grundsteuerwerts ab 1. Januar 2025
  • 📍 Länder können eigenes Modell anwenden (z. B. Flächenmodell)
  • 🏘️ Millionen Grundstücksbesitzer mussten 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben

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✅ Fazit – Warum der Einheitswert trotzdem relevant bleibt

Auch wenn der Einheitswert bald durch den Grundsteuerwert abgelöst wird, bleibt er noch für einige Steuerarten relevant. Für Immobilienbesitzer ist es wichtig, die Unterschiede zu kennen und im Blick zu behalten, welche Werte für Finanzierung, Verkauf oder Steuerpflicht entscheidend sind.

Wer eine Immobilie erwerben oder modernisieren möchte, sollte sich nicht auf den Einheitswert verlassen, sondern auf den realen Verkehrswert und eine solide Finanzierung setzen. Einen Überblick finden Sie hier: kostenlose Immobilienbewertung.

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